모기지를 갚을까 아니면 투자를 할까? 어떤 것이 현명한 선택일까?

집을 소유한다는 것은 대부분의 미국인들에게 있어서 하나의 꿈입니다. 모기지를 갖고 있는 것은 매우 큰 부담이라 할 수 있고 재정적으로 볼 때 그 모기지를 청산하는 것이 우선적으로 해야 하는 것일지도 모릅니다. 그러나 은퇴를 위한 투자, 자녀의 학자금 준비, 혹은 다른 재정적인 목표에 대한 필요성이 모기지가 없는 집을 완전히 소유하고픈 소망과 항상 갈등 관계에 있습니다. 따라서 남는 여유의 자금을 이러한 여러가지 목표들중 어느 한곳에 사용하는 것은 다른 목표들의 희생이 따른다는 것을 의미합니다. 그렇다면 여유 자금을 어느 곳에 먼저 사용할 것인지를 어떻게 선택하는 것이 좋을까요?

기회 비용 계산하기

남는 여유 자금으로 모기지를 우선적으로 갚는 것과 투자를 하는 것 중에서의 선택은 쉬운 일이 아닙니다. 왜냐하면 두가지 옵션 모두 각각의 장단점을 갖고 있기 때문입니다. 그러나 한가지를 선택하고 한가지를 포기함으로써 재정적으로 어떻게 이득이 되는가를 비교함으로써 이 선택의 문제를 시작해 볼 수 있습니다. 경제적인 개념에서 이러한 것을 기회비용의 평가라고 합니다.

예를 들어 봅시다. 남아있는 모기지 금액이 30만불 이고 30년 기간중 20년이 남아있으며, 이자율은 6.25%라고 가정합시다. 만약 매달 $400의 여유 자금으로 모기지를 더 갚아 나간다면 대략 $62,000 의 이자를 절약할 수 있고 6년이나 빨리 모기지를 청산할 수 있습니다. 따라서 여유 자금으로 모기지를 더 갚아나가고 이자를 절약함으로써 재정적인 기반을 얻게됨은 분명해 집니다. 그러나 여유 자금으로 모기지를 더 갚기 전에 그렇게 함으로써 포기해야 하는 것이 무엇인지를 고려해 보아야 합니다. 이는 그 돈을 다른 곳에 투자를 함으로써 더 많이 얻을 수 있는 수익에 대한 기회 비용입니다.

여유 자금을 다른 곳에 투자함으로써 얻게 되는 기회 비용을 결정하기 위해서는 모기지를 우선적으로 갚을 경우에 기대할 수 있는 세후 수익율(After-tax rate of return)을 알아보아야 합니다. 이것은 모기지 이자에 대한 세금 공제액을 고려하면 대체적으로 현재 내고 있는 모기지 이자율보다 낮아지게 됩니다. 일단 그 수익율이 계산되면 그것을 다른 곳에 투자함으로써 기대할 수 있는 세후 수익율과 비교해 볼 수 있습니다. 예를 들어 세율(tax bracket)이 28%이고 연방세에 대해서 모기지 이자에 대한 공제를 받는 사람의 경우 6.25%의 모기지에 대한 세후 수익율(비용)은 대략 4.5%가 됩니다. (만약 지방세에 대해서도 모기지 이자 공제를 받는 경우에는 세후 비용이 더 낮아지게 됩니다.) 그렇다면 여러분은 모기지를 갚는 것 대신 다른 곳에 투자한다고 가정할 경우 4.5% 보다 더 높은 세후 수익을 기대할 수 있습니까?

기대되는 투자 수익은 선택하는 투자 옵션에 직접적으로 관련된다는 것을 기억하십시요. 높은 수익을 기대할 수 있는 투자 옵션은 더 많은 투자 위험에 노출될 수 있기때문에 투자를 결정할 때에는 이러한 사실을 고려해야 합니다.

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