고려해 보아야 할 다른 사항들
기회 비용(Opportunity Cost)에 대한 평가가 중요하지만, 그 외에도 다른 많은 사항들을 함께 고려해야만 합니다. 다음의 질문들에 대해 생각해봄으로써 어떤 옵션이 가장 좋은 선택이 될 것인지를 결정하는데 도움을 얻을 수 있습니다.
- 모기지 이자율은 얼마인가? 이자율이 낮을수록 투자 옵션을 통해서 높은 수익을 얻을 확율이 높아집니다.
- 현재 모기지에 선납 벌금(Prepayment penalty)가 있는가? 대부분의 모기지에는 이러한 벌금이 없지만 추가적으로 모기지를 갚을때는 이를 체크해 볼 필요가 있습니다.
- 얼마동안 현재의 집에서 거주할 계획인가? 모기지를 추가적으로 갚을 때의 주요 혜택은 장기적으로 내는 이자에 대한 절약입니다. 만약 조만간 다른 곳으로 이사를 할 계획이라면 추가적인 모기지 선납은 큰 의미가 없습니다.
- 여윳돈을 써버리지 않고 정기적으로 투자할 마음가짐이 되어 있는가? 그렇지 않다면 그 여윳돈을 모기지 갚는데 사용하는 것이 더 바람직합니다.
- 예상치 않은 일이 생겼을때 사용할 수 있는 비상 자금이 있는가? 향후 급전이 필요해서 높은 이자율로 돈을 빌려야 한다면 지금 모기지를 갚는데 여윳돈을 사용하는 것은 바람직하지 않습니다. 한가지 더 기억해야 할 사항은 만약 직장을 잃는다든지, 장애(disability)로 인해 일을 할 수 없는 상황등으로 인해 재정적인 상황에 변화가 생기는 경우에는 집을 담보로 돈을 빌리는 것이 어려워질 수도 있습니다. (Home Equity Loan or Home Equity Line Of Credit)
- 빚에 대해서 마음이 얼마나 평안한가? 만약 빚지고는 못사는 성격이라면 모기지를 빨리 청산하는 것이 심리적인 안정에 도움이 됩니다.
- 크레딧카드 빚이나 개인적인 빚이 많은 경우에는 이러한 빚들을 먼저 청산하는 것이 좋습니다. 이러한 소비자 빚(Consumer debt)에 지불하는 이자에는 세금 공제 혜택이 없고, 이자율도 모기지 이자율이나 투자를 통해 기대할 수 있는 수익율보다 높은 경우가 많습니다.
- 현재 모기지 보험을 내고 있는가? 그렇다면 적어도 20% 에쿼티가 쌓일때까지 여윳돈을 모기지 갚는데 사용하는 것이 도움이 될 수 있습니다.
- 모기지를 선납하는 것이 전반적인 세금보고 상황에 어떻게 영향을 미치는가? 예를 들어, 모기지를 선납하는 것은 모기지 이자를 줄이게 되어 모기지 이자에 대한 세금 공제 금액에 영향을 미치게 됩니다. (이러한 영향은 특히 원금보다 이자가 많은 모기지 초반에는 더 큰 영향을 미치게 됩니다.)
- 은퇴를 위해 자금을 많이 모아 놓았는가? 그렇지 않다면, 모기지를 선납하기 전에 세금 공제 혜택의 최대 한도까지 은퇴 구좌에 불입하는 것을 생각해 보아야 합니다. 만약 회사로 부터 매칭을 받는 은퇴 플랜을 갖고 있는 경우라면 더욱 중요합니다. 예를 들어, 소득의 6%를 은퇴 구좌로 불입할 경우, 회사가 50%를 매칭해 준다면(3%) 본인의 은퇴 구좌로 수천 달러의 추가 불입이 가능해 집니다. 따라서 모기지 선납대신 은퇴 구좌로의 최대한 적립을 우선적으로 생각해 보아야 합니다.
- 은퇴시까지 혹은 자녀의 대학 입학시까지 얼마의 기간이 남아있나? 기간이 길면 길수록 투자를 통해 돈을 불릴 수 있는 시간이 많아 집니다. 한편 재정적인 목표를 달성하기 전 모기지를 전부 갚는다면 그것 또한 재정적인 안정을 주게 됩니다.
절충 방안
만약 중요한 재정적 목표를 위해 투자가 필요하나 한편으로 모기지를 줄이기 원할 경우, 두가지 모두를 동시에 진행하지 못할 이유는 없습니다. 여윳돈을 두가지 옵션에 나누어서 불입하는 것입니다. 작은 부분을 조정하는 것이지만 큰 결과를 보실 수 있습니다. 예를 들어 매달 내는 모기지 대신에 격주로 모기지를 내거나 연말 보너스나 택스 리펀드를 모기지 갚는데 사용한다면 모기지 납부 기간을 수년 단축할 수 있습니다.
마지막으로 지금 어떤 결정을 하든지 본인의 재정적인 상황이나 시장 조건, 이자율의 변화등에 따라서 언제든지 우선적인 옵션을 바꿀 수 있다는 것을 염두해 두시기 바랍니다.
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